有人曾预测：到2035年，房价将是现在的2-3倍，这有可能吗？

近期，全国部分城市的房价出现了一些止跌企稳的迹象。数据显示，一线城市二手房环比出现上涨，四个一线城市无一例外由跌转涨，而二三线城市的降幅也在收窄。 受此启发，有人预测：随着各地房价的止跌反弹，新一轮房价上涨趋势已经形成，预计到了2035年，房价将是现在的2-3倍。这样的预言究竟有无现实支撑？ 透过当前楼市的供需基本面与各地的实际调控政策，我们可以得出更客观、更清醒的判断。房地产市场的所有问题，说到底都是供需问题。 我们可以从近期杭州等地的政策演变中窥见端倪。3月14日一大早，杭州全面行动，全域取消二手房限购政策，增值税免征期限取消了唯一住房的限制。 回顾过去，自去年亚运会后，杭州的限购边界就在不断收缩，萧山、余杭、钱塘乃至奥体外来科技城等大热区域早已非限购，非杭州户籍只要有社保记录就能买房。而此次彻底放开后，全国人民都可以购买杭州任何区的二手房，且没有套数限制。 然而，二手房彻底放开的背后，是巨大的库存抛压。与核心四区因新房库存出清周期短、红盘仍需摇号而继续限购不同，杭州的二手房挂牌量已经接近14万套，并且在2024年还将有大量已交付房源入市，挂牌量只会多不会少。 去年新政后，杭州二手房曾冲出一波月成交8000多套的行情，但今年迅速转冷。今年1月降至6000多套，2月网签仅有2543套，环比下滑62%，即便剔除春节因素，网签量和均价也明显下滑。 把希望寄托在外地人不限套数猛力接盘上，连房东自己恐怕都缺乏底气。杭州的基本面在国内二线城市中无疑属于佼佼者。 无论是城市面貌、人口流入速度，还是楼盘产品力和房价坚挺度，它都表现得相当强劲，能够吸引省内老钱、直播网红与高薪技术人才。然而，杭州与深圳类似，前几年金融化程度过深，以商贷加公积金贷款与GDP比值计算的居民杠杆率位居全国前列。 与此同时，自2017年以来杭州土地出让金连续多年保持高位，即便在2023年卖了1780亿元、7年来首次低于2000亿元，依然能排到全国第二，其中六成宅地由民企拿地。 当城市加速扩张的土地供应与逐渐变弱的人口流入、产业增长发生碰撞时，土拍成交价格作为供需平衡点自然在发生变化。当限价区域越来越小、二手房抛压越来越大时，撕掉仅有的限购遮羞布便在情理之中。 放眼全国，杭州并非孤例。翻看近期的政策动态，深圳将外地社保年限要求缩短，香港更是全面撤辣；南京搞公积金法拍贷，厦门上调公积金调节系数，太原放宽商转公，长春、济南发放购房消费券，北京通州取消社保月约束。 至于三四线城市更是花样百出，四川等地鼓励预发工资交首付，广西一些地方推出买房补贴、团购优惠等。 仅在2月份的春节期间，全国就有数十个省市加班加点出台刺激政策。在住建部明确表示充分赋予城市调控自主权、地方政府要扛起责任的背景下，除了京沪深以及香港外，各地能出的牌几乎都已打完。 然而，限价、限购、限贷、首付比例下调以及利率的大幅降低，并未从根本上扭转市场。过去两年，首付降至两成、房贷利率两年内大幅下降超200基点、存量房贷下调等政策陆续落地，二三四线城市的限购限售几乎全部放开。 但从香港全面撤辣后虽然引发内地富豪排队、看房量激增，却依然无法改变内地核心城市整体冷清的现实可以看出，单纯靠松绑政策已无法让楼市回到过往的狂热状态。 正因如此，对于“2035年房价将是现在2-3倍”的预测，主流观点普遍持否定态度。从现实维度来看，支撑这一预言的宏观基础并不存在。 第一，国内各地房价依然存在明显的泡沫。如果在2005年预测未来十年房价翻倍尚具可信度，因为当时房价泡沫较小且处于上升初期。但现如今，一线城市的房价收入比高达40，二三线城市也在20-25之间。 老百姓需要不吃不喝数十年才能买房。如果到2035年房价再涨2-3倍，意味着泡沫将进一步吹大，这与当前坚决去泡沫化、回归居住属性的趋势背道而驰。 第二，房价持续大幅上涨需要居民收入的强力支撑。若要实现2035年房价是现在的2-3倍，意味着年均涨幅需达20%至30%，这需要居民收入每年同步暴增30%以上，在现实中根本无法实现。 恰恰相反，近年来居民收入增长放缓或面临下行压力，高房价不仅难以继续膨胀，反而必须逐步回归到与当地居民收入相匹配的合理区间。第三，当前楼市并不具备房价大涨的供需基础。 楼市上涨的根本逻辑在于供远小于求，而目前的现实是一边是房子严重过剩，另一边是老龄化社会到来、城镇化进程接近尾声，绝大多数居民已经拥有了自己的住房。根据相关统计数据，主力购房人群数量明显减少，未来刚需购房数量会越来越少。 在房子供大于求的宏观大背景下，期待未来十年房价全面暴涨完全脱离实际。第四，楼市长效机制的逐步建立健全将进一步平抑价格。 随着保障房入市步伐的加快，未来将形成商品房和保障房两大市场。低收入群体可以通过保障房解决居住问题，中高收入群体购买商品房，商品房的需求将被有效分流，这使得未来商